FAQ’s

Suntem inovatori, profesioniști, ambițioși
Acționăm cu respect față de parteneri și investitori
Aducem noi oportunități de investiții pe piața românească

Despre companie

Suntem o companie inovatoare, inițiată de antreprenori români, un vehicul investițional destinat celor interesați de piața imobiliară. Compania deschide accesul către investiții imobiliare rezervate până în prezent investitorilor mari, oferind protecție eficientă la inflație și la creșteri de curs valutar. Riscul investițional se reduce datorită diversificării proiectelor în mai multe zone geografice și segmente de piață.

Modelul de business al Meta Estate Trust presupune investiții în piața imobiliară, cu un ciclu scurt de rotație a capitalurilor, cu accent pe segmentul rezidențial urban mare. Este un model rezilient, cu rezultate peste media investițiilor directe în piața imobiliară indiferent de contextul pieței. Politica noastă investițională se concentrează pe următoarele linii de afaceri:

  • Early stage: Achiziție de locuințe în proiecte rezidențiale în faze incipientea ale construcției, cu exit înainte sau la finalizarea acestora;
  • Parteneriate dezvoltatori: parteneriate pentru co-dezvoltare. Investiții în proiecte în faze incipiente, cu autorizație de construcție, unde nevoia de capital de dezvoltare este mare;
  • Parcelare – urbanizare: Parteneriate cu proprietarii de terenuri intravilane în vederea parcelării și urbanizării pentru creșterea valorii terenului la finalizarea lucrărilor;
  • Turn around: Achiziții de apartamente SH la preţuri reduse şi aprecierea lor accelerată prin finisarea acestora la standard înalt şi vânzarea ulterioară la preţul pieţei;
  • Rental: Achiziţie de locuinţe pentru închiriere, cu un yield atractiv plus potenţială reevaluare la momentul exit-ului;
  • Alte oportunități: Investiţii flexibile în orice sector al pieţei imobiliare ce oferă un randament satisfăcător.

Meta Estate Trust deschide accesul către investiții imobiliare pentru orice investitor, oferind protecție eficientă la inflație. Riscul investițional se reduce datorită diversificării proiectelor în care investim, pe dimensiune, dezvoltatori, zone geografice și segmente de piață.

Membrii fondatori sunt Eugen Voicu, Dragoş Bonea, Alex Bonea, Ionuţ Nicolescu, Adrian Stanciu și Cosmin Mizof, oameni de afaceri cu expertize complementare de afaceri, cele mai puternice în piața imobiliară și de capital.

Misiunea companiei este crearea și dezvoltarea unui instrument financiar inovator care oferă investitorilor oportunitatea de a obține randamente sustenabile pe piața imobiliară, indiferent de capitalul disponibil.

Viziunea companiei este democratizarea investițiilor imobilare din România. Prin democratizarea investițiilor înțelegem: accesibilitate, diversificare, diminuarea riscurilor, transparență, protejarea capitalului.

Consiliul de Administrație este format din cinci membri, nume de referință din mediul de business: cei trei cofondatori ai companiei – Eugen Voicu, Dragoş Bonea, Ionuţ Nicolescu, cărora li s-au alăturat, în martie 2022, Adrian Viman şi Ciprian Lăduncă.

Echipa de management este formată din Oriol Casellas Deig – Chief Executive Officer, Raluca Drăgan – Chief Financial Officer, Oana Ignat – Chief Operating Officer și Cătălin Nae Șerban Head of Legal. O echipă profesionistă, cu expertize complementare de business, inclusiv în piața imobiliară și de capital.

Din Consiliul Consultativ fac parte: Ilinca von Derenthall, Președinte, Director Independent, Preşedinte al Comitetului Reprezentanţilor, Fondul Proprietatea; Marius Scuta, Head of Office Departament & Tenant Representation în cadrul JLL; Viorel Nica, Președinte în cadrul Capital Group; Andreea Păun, Managing Partner la Griffes; Marian Alecu, antreprenor.

Rolul principal al Consiliului Consultativ este să supervizeze tranzacţiile cu afiliaţii. De asemenea, Consiliul Consultativ reprezintă interesele acționarilor în dialogul cu celelalte organe de conducere.

Peste 20% din capitalul social este deținut, la acest moment, de membrii echipei, realizându-se, astfel, o aliniere directă cu interesele companiei și o motivație suplimentară în asigurarea performanței.

Meta Estate Trust a numit în martie 2022 un Consiliu de Administrație cu rol de gestionare strategică. Acesta este prezidat de Meta Management Team care și-a luat angajamentul privind administrarea modelului de afaceri pe o perioadă de 10 ani, însoțit de o structură de remunerație tip private equity.

Comision de administrare (din valoarea activelor aflate în administrare):

  • 2022: 2,2%
  • 2023 – 2024: 2,0%
  • 2025: 1,5%

Remunerație fixă de bază:

  • 2022: 75K €
  • 2023: 50K €
  • 2024 și după: 0 €

În functie de valoarea adaugată generată de proiect (Valoarea companiei + Dividende distribuite – Contribuții la capital) se va plăti un Bonus de performanță structurat în etape în funcție de IRR-ul generat de proiect.

  • 0% pentru IRR sub 4%
  • 10% pentru IRR între 4% și 7%
  • 14% pentru surplus IRR între 7% și 14%
  • 17% pentru surplus IRR între 14% și 21%
  • 21% pentru surplus IRR >21%

Bonusul de performanță este estimat a fi plătibil în acțiuni ordinare în anii 2025 (pentru 2024), 2028 (pentru 2027) și 2031 (pentru 2030) cu aplicarea principiului “high watermark”.

De ce să investești

  1. Protejarea capitalului – Peste 20% din capitalul social este deținut, la acest moment, de membrii echipei, realizându-se, astfel, o aliniere directă cu interesele companiei și o motivație suplimentară în asigurarea performanței. Principalul scop investițional al echipei este protejarea capitalului investitorilor săi.
  2. Rotația capitalului – Riscul investițional este diminuat prin diversificare geografică, acces la segmente diferite de piaţă şi rotaţie rapidă a capitalului.
  3. Accesibilitate – Poţi să investeşti ȋn proiecte de real estate complexe fără un prag minim de investiţie.
  4. Lichiditate – Acces imediat la capitalul investit și o lichiditate net superioară față de investițiile imobiliare directe.
  5. Randament ridicat – Beneficiezi de expertiza unei echipe cu mulţi ani de experienţă ȋn piaţa de real estate, cu acces la oportunități atractive.
  6. Transparență – Vizibilitate asupra activității companiei prin guvernanță corporativă și comunicare la standarde înalte.

Meta Estate Trust oferă investitorilor un model de business agil ce se poate reorienta rapid, chiar și în perioade de corecție ale pieței. Facilităm oportunitatea de a avea acces la investiții diversificate în mai multe proiecte, atât pe segmente de piață, cât și geografic. Agregarea de capital de la mai mulți investitori ne permite direcționarea acestuia în oportunități ale pieței imobiliare rezervate de regulă investitorilor profesioniști. Și nu în ultimul rând lichidizare rapidă, odată cu listarea companiei la Bursă.

  • Agregarea de capital de la mai mulți investitori și direcționarea acestuia în oportunități ale pieței imobiliare rezervate investitorilor profesioniști;
  • Investiții diversificate în mai multe proiecte, pe segmente de piață, cât și geografic;
  • Lichidizare rapidă, odată cu listarea companiei la Bursă;
  • Model de business agil ce se poate reorienta rapid, chiar și în perioade de corecție ale pieței.

Dacă un dezvoltator are nevoie de un brigde de câteva luni, nu va apela la o bancă deoarece durează mult procesul. Minim 2-3 luni durează să accesezi un credit. Dacă există o nevoie temporară, noi putem fi alături de dezvoltator. Mai mult, Meta Estate Trust poate susține parte din equity minim sau parte din gradul minim de prevânzare solicitat de băncile finanțatoare.

Investiții și politica investițională

Meta Estate Trust a investit de la înființare în proiecte situate în mai multe orașe din România. În următorii trei ani (2025) compania și-a propus ca totalul activelor să ajungă la 100 milioane de euro. Investițiile realizate de Meta Estate Trust sunt distribuite în segmentele rezidențiale de Mid-Market și Upper-Market, în mai multe orașe din țară.

Toată echipa are multă experiență în piața din România și știm cam toți “jucătorii” din piață. Facem afaceri cu cei care se află deja în piață și care știm că au făcut lucruri bune. Evident facem due diligence la proiecte, la titluri de proprietate, la autorizații de construire.
Chiar și în cazul în care vorbim cu un dezvoltator vechi în piață, se poate întâmpla ca ceva să nu iasă bine. Avem luate măsuri de siguranță pentru astfel de situații. Cu fiecare dezvoltator gestionăm anumite limite de expunere pe care ni le dorim.
Atunci când investim sume importante de bani analizăm ce mecanisme de protecție avem noi. Am avut situații când am luat garanții imobiliare cu o valoare aproape dublă față de suma pe care am finanțat-o. De asemenea sunt situații când facem parteneriate cu dezvoltatorii de tip mezzanine. Noi avem clauzele în contractelele încheiate cu aceștia care ne permit ca în anumite situații să putem prelua controlul companiei și să ducem la bun sfârșit proiectul. Acest lucru s-ar putea să nu ne aducă randamentul dorit într-un termen scurt, dar este un mecanism de protecție care ne ajută să nu pierdem banii investitorilor.

Politica investițională se bazează pe trei criterii fundamentale: protejarea capitalului prin garanțiile oferite, echilibru între randament și risc și rotația rapidă a capitalului.

Investiţiile imobiliare reprezintă în contextul de piaţă actual active de refugiu, iar modelul de business aplicat de Meta Estate Trust asigură o diminuare a riscurilor prin diversificare atât geografică, cât şi pe segmente de piaţă, dar mai ales printr-o rotaţie rapidă a capitalului. Până în prezent compania a abordat următoarele segmente/linii de business:

  • achiziții de unități în proiecte rezidențiale aflate în faze incipiente – early stage, cu exit înainte sau la finalizarea acestora
  • încheierea de parteneriate de co-dezvoltare pentru proiecte cu autorizaţie de construcţie, unde nevoia de capital de dezvoltare este mare. Pe viitor ne vom extinde către:
    • Achiziţie de active în vederea închirierii.
    • Parteneriate cu proprietarii de terenuri intravilane în vederea parcelării şi urbanizării pentru creşterea valorii terenului la finalizarea lucrărilor.
    • Achiziţii de apartamente SH la preţuri reduse şi aprecierea lor accelerată prin finisarea acestora la standard înalt şi vânzarea ulterioară la preţul pieţei.
    • Investiţii flexibile în orice sector al pieţei imobiliare ce oferă un randament satisfăcător.

Piața de real estate

Dezvoltatorii imobiliari trebuie să facă față mai multor provocări cum ar fi, capital disponibil limitat, finanțare bancară rigidă, dependența de ritmul vânzărilor, know-how limitat la experiența proprie și durată de dezvoltare a proiectului prelungită. Meta Estate Trust are soluții pentru toate aceste provocări și vine în sprijinul partenerilor cu acces rapid la finanțare, facilitatea finanțării bancare a proiectului, Know-how extins și reputație pentru dezvoltator care vor avea ca rezultat creșterea încrederii clientului final și reducerea presiunii vânzării în faze incipiente ale proiectului. În funcție de situație putem avea în vedere și dimensionarea proiectelor la scară mai mare.

Noi venim în sprijinul dezvoltatorilor în general cu o completare peste finanțarea bancară, de fapt ajutându-i sa acceseze mai ușor finanțarea bancară prin prisma invesitiției noastre în proiect.

Piața de real estate locală este, în continuare, subdezvoltată. România are unul dintre cele mai precare fonduri locative din UE cu locuințe mici, vechi, neîntreținute și supraaglomerate. Acești factori reprezintă o oportunitate extraordinară pentru viitorul pieței imobiliare.

  • România are cel mai mare procent de proprietari rezidențiali la nivel mondial, 95% din imobile existente sunt proprietate personală. Aproximativ 400 mld. euro sunt investite în imobile, respectiv 75% din avuțiile românilor.
  • Din punct de vedere al confortului însă, locuințele sunt învechite, 50% au o vechime de 50 de ani, iar 15% sunt construite după 1990.
  • Suprafața locuibilă/locuitor este printre cele mai mici din Uniunea Europeană, peste 60% din locuințe sunt cu garsoniere sau apartamente cu 2 camere.
  • În ultimii 20 de ani au fost finalizate 1 milion de locuințe iar în acest ritm de dezvoltare, vor fi necesari aproape 160 de ani pentru a reînnoi întregul fond locativ.
  • Locuințele rămân accesibile raportat la venituri, avuția totală a românilor este aproape dublă față de 2011, potrivit INS.
  • Economiile sunt din ce în ce mai mari, salariu mediu net s-a triplat în ultimii 15 ani. În București, potrivit INS, salariul mediu net este de aproximativ 800 – 1.000 €/lună.
  • Depozitele bancare de retail au atins, în 2022, un nivel record de peste 58 miliarde de euro (cf BNR). Românii trăiesc în locuințe de o calitate inferioară comparativ cu puterea de cumpărare, își permit locuințe mai bune.

Financiar

Meta Estate Trust a încheiat exercițiul financiar 2021 după 9 luni de funcționare cu active de 71,5 milioane lei, cu 17 proiecte investite și 3 investitii exit-ate complet.

Profit operațional brut cumulat de la înființare până la 31.03.2022 (înainte de costurile indirecte): 1,68 milioane lei.
Randament brut anualizat pentru investițiile exitate >20%.
Pierderea netăa anului 2021 a fost de 2,39 milioane lei, cauzată în principal de faptul că rezultatele investitților efectuate în anul 2021 se vor vedea primordial în anii 2022 și 2023, la marcarea exit-urilor.

Bugetul aprobat de AGA în martie 2022 este conservator și indică o trecere pe profit după primul an complet de funcționare.
Targetul de active pentru anul 2022 este de 25,7 milioane euro. In primul trimestru, totalul activelor înregistrat este de 78,9 milioane lei. Până la data de 31.03.2022 avem un profit operațional brut cumulat de la înființarea companiei de 1,68 milioane lei (înainte de cheltuielile indirecte). Pentru anul 2022 preconizăm un profit operațional 4,9 milioane lei și un profit brut de 7,2 milioane lei.

Suntem încrezători în potențialul companiei și vedem oportunități extraordinare de investiții pe piața imobiliară. Ne propunem ca la finalul anului 2025 să avem active de 100 milioane euro și să fim listați pe Piața Principală a BVB.

Guvernanța corporativă

Compania îndeplinește standardele de guvernanţă corporativă pentru o companie listată. Aplicăm reguli stricte de guvernanţă corporativă pentru a oferi transparenţă şi ȋncredere partenerilor noştri, dar şi pentru a ghida organizația spre standardele dorite. Ne bazăm pe o echipă profesionistă, cu expertize complementare de business, inclusiv în piața imobiliară și de capital. Compania beneficiază de sprijinul unui Advisory Board / Consiliu Consultativ format din cinci membri și a trei comitete cu roluri predefinite – audit, analiză a riscului și analiză a investițiilor. Ne propunem raportarea trimestrială a rezultatelor financiare și operaționale.

Piața de capital

Se face o solicitare de transfer de la Depozitarul Central din momentul în care acțiunile vor fi disponibile la Depozitarul Central. Acestea se vor transfera în contul brokerului la care dețineți acțiuni prin intermediul platformei lor.

Compania va depune toate eforturile astfel încât piața de capital să reflecte cât mai fidel valoarea business-ului. Astfel, considerăm că randamentele obținute de investitori vor fi atractive și, pe termen lung, ținta este de randamente anuale ‘double digit’.

Suntem o companie în creștere, astfel vom propune acționarilor reinvestirea profitului, cel puțin în primii ani, prin oferirea de acțiuni gratuite.